Le nouveau Code civil est entré en vigueur le 1er septembre 2021. Il contient de nouvelles définitions, plus modernes, des obligations de réparation de l’occupant et du nu-propriétaire. Par exemple, dans les contrats de bail interentreprises (comme le bail d’un bureau ou d’un entrepôt), des clauses d’usage sont parfois utilisées. Elles permettent de répartir l’entretien et les réparations entre le locataire et le propriétaire. Cet article explique l’article 605 du Code civil.
Plan de l'article
L’article 605 du Code civil
L’article 605 du Code civil traite de la répartition des responsabilités entre le locataire et le propriétaire pour les réparations du bien loué. Remarque : Dans le cas d’un bail, le locataire ne peut qu’utiliser et jouir (usufruit) du bien du non-propriétaire, qui est : aussi appelé l’usufruitier. Le contrat de bail définit les droits et obligations de chaque partie (propriétaire et locataire) en ce qui concerne l’entretien du bien.
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Le propriétaire et le locataire se partagent les tâches d’entretien du bien. Le propriétaire est responsable des travaux de construction et le locataire des réparations du bail. Par exemple, de petites réparations comme les réparations de joints. Les mêmes règles s’appliquent aux baux commerciaux jusqu’à la fin de la période contractuelle. Toutefois, ce principe peut être : écarté si une clause du contrat précise les travaux à réaliser par le locataire.
La répartition des travaux entre l’occupant et le propriétaire.
L’article 605 du Code civil prévoit que l’occupant n’est responsable que de l’entretien et des réparations. Toutefois, il est également responsable si le défaut résulte du défaut d’exécution des travaux d’entretien et de réparation. Cela entre en vigueur après la naissance du droit d’occupation. Les remblais et les murs de soutènement et de clôture en terre sont : également inclus. Toutes les autres réparations sont des réparations courantes.
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L’appréciation de la nature des réparations est une question de fait qui est : laissée à l’appréciation du juge. Toutefois, les travaux à la charge du nu-propriétaire, qui sont : énumérés à l’article 606 du Code civil, sont limitatifs. La restauration des vignobles détruits par le phylloxéra est une mesure de restauration importante.
Par ailleurs, la réparation des structures galvanisées, qui touche une grande partie de l’immeuble et est extrêmement coûteuse. Elle fait partie des réparations importantes, tout comme la réparation des cheminées. En revanche, le remplacement des moquettes et la remise en état du bâtiment sont des réparations à la charge du bénéficiaire. C’est aussi le cas du remplacement de la climatisation du bâtiment.
Autres responsabilités de l’occupant
L’occupant doit entretenir l’immeuble de manière à ce qu’il puisse être : remis dans le même état à la fin de la jouissance. Le propriétaire direct a le droit d’exiger de l’occupant permanent qu’il effectue l’entretien et les réparations à ses risques et périls. Il n’en va pas de même pour l’usufruitier perpétuel. Il ne peut obliger le nu-propriétaire à effectuer les travaux visés à l’article 606 du Code civil pendant la durée du droit d’usufruit. Ce n’est possible que sauf dispositions expresses spécifiques.
En revanche, l’usager peut exécuter les obligations imposées au nu-propriétaire. Il doit exiger le remboursement et le paiement des sommes correspondant à l’augmentation de la valeur de l’immeuble résultant des travaux effectués. Enfin, ni le propriétaire ni l’occupant ne sont : tenus de remettre en état ce qui est : tombé en désuétude. C’est aussi le cas de ce qui a été détruit par accident.
Les exceptions à la répartition des travaux entre propriétaire et occupant
Il existe des exceptions à cette répartition des travaux entre le propriétaire et l’occupant. L’article 606 précise que lorsque les réparations concernent la charpente, les murs porteurs ou encore la toiture, elles relèvent de la responsabilité du propriétaire. Ce dernier devra donc prendre en charge ces travaux sans pouvoir demander une participation financière à l’occupant.
De même, si les dommages sont causés par un vice de construction ou un cas fortuit, c’est-à-dire un événement imprévisible et irrésistible tel qu’une tempête ou une inondation, par exemple, alors le propriétaire sera tenu de procéder aux réparations nécessaires.
Pensez à bien rappeler que dans certains cas particuliers tels que la location meublée saisonnière ou encore les contrats d’hôtellerie, c’est au propriétaire qu’incombe l’obligation d’effectuer toutes les réparations pendant toute la durée du contrat.
Pensez à bien souligner que lorsqu’il s’agit de copropriété, ce n’est pas toujours l’occupant qui doit effectuer les travaux, mais bien le syndicat des copropriétaires qui décide collectivement des dépenses engagées pour assurer l’entretien et la conservation de tout immeuble bâti. Chaque occupant paiera sa quote-part correspondante aux charges liées aux travaux entrepris sur parties communes (sols…), chacune décidée selon son utilité respective.
Par ailleurs, l’article 605 du Code Civil pose clairement le principe de répartition des travaux entre propriétaire et occupant. Cette répartition peut être modifiée en fonction de certains cas particuliers. Pensez à bien être informé sur les dispositions juridiques applicables dans chaque situation pour éviter tout conflit ou mauvaise surprise financière.
Comment faire respecter l’article 605 du Code civil en cas de litige ?
En cas de litige concernant l’application de l’article 605, vous devez savoir comment faire valoir vos droits. Vous devez tenter une résolution amiable en discutant avec le propriétaire ou l’occupant afin d’établir un accord à l’amiable.
Si aucun accord n’est trouvé, vous devez vous munir d’un dossier solide comprenant tous les documents nécessaires (contrat de location, factures…), ainsi que des preuves photographiques attestant du préjudice subi (photos avant/après).
Les tribunaux seront alors amenés à examiner chaque dossier au cas par cas pour prendre une décision juste et équitable conformément aux dispositions juridiques applicables en matière d’entretien immobilier.
Connaître ses droits en matière d’entretien immobilier est essentiel pour éviter tout litige et faire respecter ses obligations ainsi que celles de son propriétaire ou occupant. Il est préférable de rechercher une solution amiable avant d’en arriver à des poursuites judiciaires longues et coûteuses pour toutes les parties concernées.
