2034 n’est pas une date lointaine gravée dans le marbre du futur. Elle sonne déjà comme une échéance qui bouscule la routine des propriétaires et rebat les cartes du marché locatif. D’ici là, près de deux millions de logements classés E au diagnostic de performance énergétique devront se réinventer ou disparaître du marché de la location. La pression monte, les règles changent, et le visage de la location en France s’apprête à vivre une véritable métamorphose.
Les logements classés G ont déjà été sortis du jeu en 2025. À leur suite, les biens classés F seront à leur tour concernés dès 2028. Mais quelques exceptions subsistent : certains biens profitent de dérogations, notamment lorsqu’une rénovation s’avère impossible, qu’il s’agisse de contraintes techniques ou patrimoniales. Quant aux modalités et sanctions, elles sont désormais clairement posées par la loi, balisant l’ensemble du parcours.
Plan de l'article
- Interdiction de location en 2034 : ce que prévoit la loi pour les logements énergivores
- Quels types de biens seront concernés par l’arrêt de la location ?
- Exceptions, dérogations et cas particuliers : comprendre les nuances de la réglementation
- Propriétaires et locataires face aux nouvelles règles : impacts, sanctions et démarches à anticiper
Interdiction de location en 2034 : ce que prévoit la loi pour les logements énergivores
La loi climat et résilience opère un virage décisif pour le parc locatif en France. Dès le 1er janvier 2034, toute location d’un logement classé E au diagnostic de performance énergétique (DPE) deviendra illégale. Cette mesure s’inscrit dans un calendrier progressif d’interdiction de location qui a déjà commencé à faire tomber les moins bons élèves : les biens G sont déjà bannis, les F suivront sous peu.
L’ambition est claire : accélérer la transition énergétique et s’attaquer à la précarité liée aux dépenses de chauffage. Pour les propriétaires, cela signifie engager une rénovation énergétique sérieuse si leur logement est concerné par ces classes DPE. On parle ici d’environ deux millions de logements, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, un chiffre qui pèse lourd dans la balance du parc privé.
La loi ne laisse pas de place à l’interprétation : à partir de 2034, toute tentative de louer un logement classé E sera tout simplement nulle et non avenue. Le DPE sert de juge de paix, évaluant à la fois la consommation d’énergie primaire et l’impact carbone. Passé ce cap, les portes de la location se ferment, sauf cas dérogatoires bien encadrés.
Ce calendrier, imposé par la loi climat résilience, force l’ensemble du secteur à revoir ses priorités. Les propriétaires ont moins d’une décennie pour sortir leurs biens de la catégorie des passoires thermiques. Ce bouleversement n’est pas anodin : il redéfinit durablement les contours du logement locatif en France.
Quels types de biens seront concernés par l’arrêt de la location ?
La cible ? Les logements dont le diagnostic de performance énergétique affiche la lettre E. Ce n’est ni la surface, ni l’emplacement, ni même l’ancienneté qui tranche : seule la classe énergétique du DPE compte. Dès 2034, impossible de proposer à la location un logement classé E, après avoir déjà fermé la porte aux F et G.
Cette règle s’applique à tous les biens utilisés comme résidence principale : appartements, maisons individuelles, logements en copropriété. Les passoires thermiques de classe E, synonymes de factures salées et de confort sommaire, seront donc rayées du marché locatif.
On peut déjà repérer les profils les plus exposés :
- Les appartements anciens dans des copropriétés restées à l’écart des rénovations, souvent en cœur de ville, grandes ou moyennes.
- Les maisons individuelles datant d’avant 1975, qui n’ont pas bénéficié d’améliorations énergétiques majeures, affichent fréquemment un DPE E, F ou G.
- Certains logements sociaux restent concernés, dès lors que leur DPE descend en dessous de D, même si c’est moins fréquent.
Le DPE s’érige en arbitre absolu. Ni le standing, ni le quartier n’entrent en ligne de compte : seule la performance énergétique décide du sort locatif. Cette interdiction renforcera la pression sur les propriétaires de biens anciens, et tout particulièrement sur ceux qui n’ont pas engagé de travaux d’isolation ou de rénovation thermique depuis longtemps. Si l’habitat ancien se retrouve en première ligne, aucune catégorie n’est totalement à l’abri de ce grand ménage.
Exceptions, dérogations et cas particuliers : comprendre les nuances de la réglementation
La loi ne s’applique pas sans discernement. Des exceptions et cas particuliers viennent nuancer le dispositif, offrant aux propriétaires concernés des marges de manœuvre dans certaines circonstances.
Une dérogation temporaire peut être accordée lorsque des travaux de rénovation énergétique sont techniquement irréalisables, ou si leur coût dépasse un certain pourcentage de la valeur du bien. Les bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques bénéficient aussi d’un régime spécifique, notamment lorsque la réglementation patrimoniale interdit toute transformation de façade ou d’isolation extérieure.
Voici les situations où la réglementation prévoit des aménagements :
- Les copropriétés en difficulté ou soumises à une procédure de redressement disposent d’un délai adapté pour réaliser les travaux.
- Des logements situés dans certaines zones protégées, ou dont la structure rend l’isolation très complexe, peuvent être exemptés, à condition de fournir des justificatifs et après expertise.
Il est aussi possible d’obtenir une exemption en cas de refus administratif pour les travaux, ou si l’assemblée générale des copropriétaires s’y oppose. Ces cas restent rares et strictement encadrés, pour éviter tout effet d’aubaine. La loi climat résilience veille à ce que ces dérogations ne remettent pas en cause l’objectif de réduction des passoires thermiques.
Tout repose sur la fiabilité du diagnostic de performance énergétique. Les propriétaires souhaitant invoquer une dérogation doivent monter un dossier rigoureux, étayé par des preuves techniques et administratives solides.
Propriétaires et locataires face aux nouvelles règles : impacts, sanctions et démarches à anticiper
Le compte à rebours s’accélère. L’exclusion progressive des passoires thermiques du marché locatif bouleverse les habitudes et impose à chacun d’agir sans attendre. Les propriétaires doivent faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour situer précisément la classe énergétique de leur bien. Si le verdict tombe et qu’il n’est pas favorable, la seule issue passe par des travaux de rénovation énergétique : isolation, remplacement du chauffage, installation d’une pompe à chaleur.
La réglementation impose une rigueur nouvelle. Un logement loué en dehors des règles expose le bailleur à des sanctions : annulation du contrat, obligation de rénover, voire pénalités financières. Les locataires, mieux informés et plus exigeants, peuvent réclamer la production d’un audit énergétique ou saisir les autorités compétentes si le logement ne répond plus à la définition de décence. Désormais, un logement énergivore n’a plus droit de cité sur le marché locatif, sauf à braver le risque de poursuites.
Les démarches à engager sont bien identifiées :
- Obtenir un DPE à jour et opposable
- Faire réaliser un audit énergétique si le logement est classé F ou G
- Étudier les possibilités d’aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie…)
Conséquence directe : le marché immobilier se réorganise. Certains biens, jugés trop coûteux à rénover, disparaissent peu à peu de l’offre locative. D’autres, valorisés par une performance énergétique supérieure, gagnent en attractivité. Les locataires, eux, réévaluent leurs critères, privilégiant désormais la sobriété énergétique, le confort thermique, la clarté des informations DPE.
En 2034, la location aura changé de visage. Les passoires thermiques ne seront plus que souvenirs, et la performance énergétique s’imposera comme le nouveau standard. Le marché se réinvente, et chacun devra trouver sa place dans ce paysage inédit.
